Vincent van Luit @Wbv Reeuwijk

13 februari 2012

2012-02-13T08:40:00.004+01:00

De afgelopen weken zijn we uiteraard doorgegaan met de in de vorige blog genoemde zaken, zoals het nieuwe woningbeleid, het ondernemingsplan en dergelijke. In deze weblog daarover dus meer en ook enkele nieuwe punten.

Op bezoek

Met onze Coördinator Technische Dienst Jan van Esschoten heb ik afgesproken, dat wij samen zo eens in de twee weken op huisbezoek gaan. De eerdere bezoeken vanwege het 50-jarig huurderschap hebben voor mij veel nuttige informatie opgeleverd. Informatie over positieve en minder postitieve ervaringen van huurders over hun woning en onze dienstverlening. Ook kreeg ik informatie over de ervaringen in de buurt, de woonomgeving en of er voldoende andere activiteiten zijn in de eigen omgeving. Zo hebben we ook in de afgelopen weken een bezoek gebracht. Er is gesproken over vochtplekken in de woning. De coördinator gaf een goede tip over hoe dat verholpen kan worden. Ook spraken we over het burencontact en wat het effect is van vele wisselingen van asielzoekers als naaste bewoners. Hier hebben we het nodige van opgestoken. Samen met de opzichter Cor Heij hebben we een leegstaande woning bezocht en hebben we advies van de makelaar gekregen over welke zaken juist wel en welke niet aangepast moeten worden om de woning voor de doelgroep starters weer geschikt te maken. Ik hoop nog veel bezoeken het komende jaar af leggen. Kennismaken, een kop koffie drinken en veel informatie vergaren. Een mooie combinatie.

College B&W op bezoek

Op onze uitnodiging kwam het college van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk op bezoek. Het college had eerst een flinke wandelronde door Reeuwijk achter de rug en kwam met een rode neus van de kou bij ons binnen. Aan de hand van een presentatie hebben wij het college verteld wat er allemaal speelt aan nieuwe ontwikke-lingen bij onze woningbouwvereniging en in de wereld om ons heen. Uiteraard is er ook gesproken over onze bezwaren tegen de conceptwet om 75% van onze woningen te koop aan te bieden (we hebben maar 20% huurwoningen in Reeuwijk). Daarnaast hebben we ook gesproken over de nieuwbouw plannen, de voortgang van het Medisch Centrum en onze voorbereidingen voor een nieuw woningbeleidsplan en ondernemingsplan. Ook is er gevraagd hoe zij de verhoudingen in de afgelopen periode zagen en wat de verwachtingen voor de komende periode zijn om prettig wonen in de leefbare kernen blijvend te kunnen realiseren. Een prima en open gedachtewisseling. We nemen het mee in de genoemde plannen.

Nieuwsbrief

In de afgelopen week hebben we informatie verzameld en teksten geschreven voor de eerste extra nieuwsbrief. Daarin komt veel informatie, die deels ook in deze weblog is terug te lezen, zoals een oproep aan jongeren om mee te doen aan een enquête en een oproep voor een nieuwe bewonersraad. We spraken af om maximaal vier A4-tjes te willen vullen. Gezien de hoeveelheid informatie bleek dat een hele toer. De nieuwsbrief wordt nu afgerond en wordt direct na de voorjaarsvakantie samen met de Klimaatkrant en de Woonkostenkrant verspreid.

Afscheid en welkom

In deze periode hebben we ook afscheid genomen van onze MBO stagiair Jeroen. Volgens zijn begeleider van school heeft hij zijn stage met succes doorlopen. Wij wensen hem alle succes met zijn studie en dat hij deze met een mooi diploma weet af te ronden.

Jeroen vertrok op vrijdag en de maandag erop is direct onze stagiair Bart gestart. Hij maakt zijn scriptie voor de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan de Hogeschool te Utrecht. De afstudeerscriptie maakt hij over wonen en zorg en hij ontwikkelt een beslismodel voor onze woningen om duidelijk te maken of die wel of niet voor zorg voldoende geschikt zijn.

Contact met de Raad van Toezicht

Naast de reguliere vergaderingen is er tussentijds ook contact met de Raad van Toezicht. Eens in de ca. zes weken heb ik overleg met de voorzitter over de voortgang van ons jaarplan en de diverse andere ontwikkelingen. Natuurlijk hebben we het kort even over de financiële problemen bij collega Vestia gehad. Gelukkig hebben wij geen zogenoemde rentederivaten, dus wij lopen dergelijke risico’s niet. Ook praten we over de datum en de keuze voor de externe begeleiding van de eigen evaluatie van de Raad van Toezicht. Jaarlijks staat men stil bij het functioneren van de Raad. Het is van belang om na te gaan of het toezicht voldoet. We spreken ook een datum af om met de hele Raad de tussenstand van ons woningvoorraadbeleid en nieuwe ondernemingsplan goed door te nemen. De Raad dient de plannen natuurlijk uiteindelijk goed te keuren.

Voortgang ondernemingsplan, jaarplan en nieuw woningvoorraadbeleid

Diverse besprekingen zijn gevoerd en conclusies op basis van tal van onderzoeken en eigen gegevens zijn voorlopig opgesteld. Duidelijk is, dat vanwege de verdubbeling in de komende tien jaar van de inwonersgroep ouder dan 75 jaar, de woningvoorraad voor deze groep goed moet gaan aansluiten. De nieuwbouw boven het winkelcentrum en in het plan Westveen is goed geschikt. Ook de plannen voor de Maximalocatie sluiten goed aan bij deze leeftijdsgroep. Zoals hierboven aangegeven willen we van de jongeren op het gebied van huisvesting nog het nodige weten. Vandaar de enquête. Enkele bureaus zullen ons een presentatie geven van een computer-programma waarmee we goed de diverse te maken keuzes kunnen doorrekenen en uiteindelijk vastleggen. Binnenkort maken we de definitieve keuze. Bij die keuze is het ook van belang dat goed doorgerekend kan worden welke maatregelen het beste effect geven op de verbetering van de duurzaamheid en de verlaging van de energiekosten. Dit is van groot belang voor het milieu en voor uw en onze portemonnee.

Verder zijn we al volop bezig met de voorbereidingen voor het jaarverslag en de jaarrekening. Naast de officiële stukken die op de website worden geplaatst, maken we dit jaar een goed leesbaar verkort verslag voor alle huurders en andere geïnteresseerden. Deze komt in ons bewoners-blad “OnderDak”, die eind mei/begin juni verschijnt.

De plannen uit de onderhoudsbegroting worden stap voor stap uitbesteed, de eerste belangrijke interne processen worden vastgelegd, de verbetering voor de aangepaste website zijn volop in voorbereiding, enzovoort enzovoort.

Sloopwerkzaamheden Kerkweg

De nieuwbouwprojecten vorderen gestaag. Voor Westveen zijn we de laatste onderhandelings-ronde ingegaan met de aannemers en de ontwikkelaar en worden op basis daarvan de laatste berekeningen gemaakt. Voor de Maximalocatie zijn we in overleg met de gemeente om een plan te maken voor fase twee en drie samen. Dat vraagt nog wel enige tijd. Miereakker is op zich rond, we zijn nu afhankelijk van de verplaatsing en de voortgang van de nieuwbouw. Het Medisch Centrum vordert en de sloop voor de nieuwe winkel in Driebruggen is gestart.

Buiten is het volop winter en dat veroorzaakt de nodige gesprongen waterleidingen, maar ook volop winterpret. Als ik op woensdagmiddag van de 3-jaarlijkse arbokeuring langs de Breevaart rijd, is die gevuld met vele schaatsers. Met de bevroren Reeuwijkse Plassen op de achtergrond……een plaatje! Op moment dat ik dit schrijf is duidelijk dat de tocht der tochten vooralsnog niet doorgaat. Jammer, maar dat drukt de ijspret niet. Zaterdag heb ik ook gepland om de ijzers onder te doen en in plaats van het rondje golfbaan op de zaterdag, te genieten van ons prachtige Hollandse landschap vanaf het bevroren water.

De eerste drie weken van 2012

2012-01-24T09:58:00.265+01:00

De kop is eraf, de eerste drie weken van 2012 zijn alweer achter de rug. Onderstaand een overzicht van de ontwikkelingen in deze periode.
Ik vind het leuk als u reageert op deze weblog via de knop reacties onderaan deze weblog !

Extern:

Uiteraard enkele nieuwjaarsrecepties.

Bij de receptie van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk is het maandagavond in het gemeentehuis erg druk. Voor mij als relatieve nieuweling een mooi moment om met velen nader kennis te maken. De burgemeester steekt symbolisch een kaars aan, verwijzend naar de economisch veranderende tijd en zijn oproep om vooral het licht te zien in wat WEL kan. Ook een receptie van de collega's Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden Holland. Gelukkig niet alleen geklaag over de veranderende regels van de overheid, maar ook goede ambities om het klantcontact te verbeteren (Mozaïek) of een flink nieuwbouwprogramma te realiseren (Midden Holland).

Verplichting 75% van onze woningen te koop?

Er is een concept wetsvoorstel door de minister opgesteld. Dit verplicht ons om 3/4 van onze woningen te koop aan te bieden. Wij hebben daar grote bezwaren tegen. Met 20% sociale huurwoningen heeft Reeuwijk al een goede verhouding tussen huur en koop. Dit sluit ook goed aan bij het nieuwste woningmarktonderzoek en de inkomensverhoudingen in Reeuwijk. Als dit door zou gaan, is het erg lastig om onze woningen goed te beheren. Het wordt een "gatenkaas". Als we niet oppassen blijven alleen de minder geliefde woningen over voor de huur. Deze en nog andere bezwaren hebben wij ook in een brief beschreven aan de landelijke en lokale politiek. Op vrijdagavond 27 januari aanstaande leg ik ze ook uit op RTV Bodegraven.

Start Dorpswinkel Driebruggen

Op vrijdag 20 januari jl. hadden we met de betrokkenen, waaronder wethouder Vroomen, een feestelijke ondertekening van alle contracten voor de nieuwe "dorpswinkel" in Driebruggen. Er kan nu gestart worden met de sloop van enkele oudere woningen, waarna de nieuwbouw kan starten. Boven de winkel komen vier appartementen in de koop. De winkel is van groot belang om de leefbaarheid in Driebruggen in stand te houden. De minister heeft in de nieuwe wetgeving vanaf 2011 deze "dorpswinkel" niet als maatschappelijk vastgoed bestempeld. Hiervoor moeten wij een duurdere financiering aantrekken. Wij vinden de winkel zo belangrijk voor onze huurders, dat we toch de eerdere toezegging gestand doen.

Goed onderhoud tegen marktconforme prijzen.

Uiteraard zijn we volop bezig met de aanbesteding van ons onderhoud. Ook dit jaar wordt er weer flink in de woningkwaliteit van ons woningbezit geïnvesteerd. We willen graag met locale/regionale aannemers werken, maar uiteraard met een goede prijs- en kwaliteitsafspraak. Om dat na te gaan hebben we voor o.a. het schilderwerk - een groot deel van onze onderhoudsuitgaven - een adviseur gevraagd om de prijzen te kunnen toetsen op wat elders in de regio en het land wordt betaald.

Intern:

Heldere taken en bevoegdheden.

Als onderdeel van ons werkplan voor dit jaar is vanwege de organisatiewijzigingen een vernieuwd schema gemaakt voor de verdeling van de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Deze wordt ook gebruikt voor de nieuwe functiebeschrijvingen. Ook zullen we dit uitgebreide overzicht benutten voor het vastleggen van de belangrijkste procedures en werkbeschrijvingen. Op deze manier hebben wij en onze externe accountant goed inzicht in de noodzakelijke taak- en verantwoordelijkheidsverdeling en de controle daarop.

Nieuw woningbeleid.

Wij zijn twee maal een halve dag met een groepje van vijf medewerkers van onze organisatie aan de slag geweest om goed na te denken over de toekomst van ons woningbezit. Als eerste hebben wij uitgebreid allerlei rapporten en onderzoeken bekeken. Er zijn onderzoeken voor de gemeente, welzijnorganisaties en provincie gemaakt welke ook voor ons waardevolle informatie bevatten. Denk aan de verwachte leeftijdsontwikkeling, de vergrijzing en behoefte aan zorg, de verhuisbewegingen tussen de omliggende gemeenten, de positie van starters en dergelijke. Voor deze laatste groep is het belangrijk om te weten waarom 3/4 van de starters uit Reeuwijk vertrekt. Willen starters liever in een meer stedelijke omgeving wonen, is de bereikbaarheid met de trein van belang, of is het een gebrek aan betaalbare starterwoningen in huur of koop? De uitkomsten uit de rapporten en het verdere onderzoek gebruiken wij om een goede keuze vertaling te maken naar de gewenste woningvoorraad voor de komende 10 a 15 jaar. Dat wordt dan omgezet in onze wensportefeuille. Om die te bereiken moeten we nieuwbouw plegen, zullen sommige woningen op termijn een flinke aanpassing behoeven of zal wellicht sloop en nieuwbouw op termijn ontstaan. Dat vraagt om keuzes per complex. De vervolgstap voor de korte termijn bestaat uit het goed in kaart brengen van de verhuisbewegingen in ons bezit, de woonwensen onder de huurders en woningzoekenden en het in beeld brengen van de gegevens over de voorzieningen per woonkern. Een volgende keer meer over dit project wat kort na de zomer klaar moet zijn.

Moderne goed toegankelijke website

Omdat in dit tijdperk steeds meer gebruik gemaakt wordt van internet, is het ook belangrijk dat iedereen op een handige manier alle informatie kan vinden op onze website. De dames van de afdeling klantcontact en verhuur zijn gestart met de keuze voor een nieuwe goed toegankelijke indeling. Daarna wordt alle informatie voor op de website geschreven of herschreven. Wij verwachten met ca. drie maanden de nieuwe website beschikbaar te hebben.

Nieuw ondernemingsplan

We hebben ook een startbijeenkomst voor ons nieuwe ondernemingsplan, ook vaak beleidsplan genoemd. We willen tot een heldere missie komen. Waarvoor zijn wij op aard, waarop zijn wij aanspreekbaar. Uiteraard voor goede sociale woningbouw. Maar wat is ons toekomstbeeld voor de andere zaken, zoals op het gebied van voorzieningen. Denk aan de winkel in Driebruggen of het Medisch Centrum in Reeuwijk-Brug. De groep met een inkomen groter dan € 34.085,= mogen we geen sociale huurwoning (tot € 664,66) meer aanbieden. Willen we bewust woningen iets duurder maken? Als we dat doen, is dat dan betaalbaar? Want dan moeten we een flink hogere rente betalen door de nieuwe overheidsregels. We gaan daarover ook in gesprek met andere maatschappelijke partners zoals de gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties. Rond de zomer moet dit plan klaar zijn.

Nieuwe blog gestart

2012-01-15T16:53:00.063+01:00

In januari 2012 heb ik, als eerste directeur van Woningbouwvereniging Reeuwijk, deze nieuwe blog geopend. Op deze manier wil ik graag de ontwikkelingen bij WBV Reeuwijk delen met geïnteresseerde lezers. Uiteraard zal ik ook zaken behandelen welke onze woningcorporatie raken.

Op deze eerste blog meld ik graag in het kort mijn belevenissen van de afgelopen vier maanden.

Waarom een directeur bij onze woningcorporatie

Woningbouwvereniging Reeuwijk is een relatief kleine woningcorporatie met zo'n 1050 woningen in het Groene Hart in Reeuwijk. Een corporatie welke na vijftig jaar, waarin zij met een zogenoemd vrijwilligers bestuur heeft gefunctioneerd, vanaf 1 september 2011 heeft gekozen voor de aanstelling van een fulltime directeur. Dit vanwege de toegenomen complexiteit zoals o.a. de fiscalisering, het splitsen van het woningbezit in sociaal en commercieel met de daaraan gekoppelde financieringskwestie, het vergroten van de transparantie en de versterking van de governance. Kort samengevat een verdergaande professionalisering is noodzakelijk.

Met mijn jarenlange ervaring bij woningcorporaties in Amsterdam en Zaanstad, wil ik graag daar mijn bijdrage aan leveren.

De eerste vier maanden
De eerste maanden heb ik gebruikt om, zoals ik dat noem, te sponzen. Informatie vergaren door veel gesprekken intern en extern te voeren en de nodige (beleids)stukken door te lezen.

Plannen verdere professionalisering
Op basis daarvan is een zogenoemd jaarplan opgesteld. Daarin zijn een groot aantal acties opgenomen welke in 2012 en 2013 gaan zorgen voor de verdergaande professionalisering. Ik noem enkele belangrijke:

Een nieuw koersplan, waarin op basis van een goede externe oriëntatie en op basis van gesprekken met de diverse belanghebbenden duidelijk wordt vastgelegd wat de doelstellingen voor de komende vier jaar zijn. Eén ding staat vast, de kern betreft het zorgen voor goede huisvesting voor met name de "mensen met een kleinere portemonnee" of die vanwege lichamelijke of geestelijke beperkingen ondersteuning voor goede huisvesting nodig hebben. Dat alles in de leefbare kernen in Reeuwijk.
Een op onze missie afgestemd woningportefeuille beleid met daaraan gekoppeld een afgewogen prijs- en kwaliteitsbeleid.
Versterking van de interne processen, checks en balances en governance (goed bestuur).
Een goede beheersing van de huidige (ver)nieuwbouwportefeuille.
Versterking van de communicatie en daarmee de positionering van de woningbouwvereniging.
Een goede verbinding met onze maatschappelijke partners.
Transparantie over het (gevoerde)beleid.
Samen met de collega corporaties worden met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk nieuwe prestatieafspraken opgesteld.
In 2012 zullen wij naast de algemene ledenvergadering actief gaan werven voor een nieuw te vormen huurders overlegorgaan.

Gezonde begroting
In de ledenvergadering in december is een gezonde (meerjaren)begroting gepresenteerd.
WBV Reeuwijk heeft naar verhouding een behoorlijke (ver)nieuwbouwportefeuille.

Onderhoud en woningverbetering
Voor het jaar 2012 is weer een behoorlijk stevig programma op gebied van onderhoud en woningverbetering opgesteld.

Indruk cultuur
Last but not least, Woningbouwvereniging Reeuwijk is naar mijn mening goed betrokken bij de huurders en alle ontwikkelingen in het werkgebied. De kleinschaligheid heeft op dat gebied een sterke werking. Slagvaardigheid door de korte lijnen in onze organisatie kan versterkend werken.

De volgende
Een volgende keer zal ik ingaan op de vorderingen van ons jaarplan en de nieuwste ontwikkelingen bij de overheid welke ons raken; de conceptwetgeving die de corporaties wil gaan verplichten om 3/4 van het woningbezit te koop aan te bieden aan de huurders.

2012-01-02T17:38:00.001+01:00

Vanaf januari 2012 start deze weblog.